2026년 양도소득세 계산기 – 집 팔면 세금 얼마? 1주택 비과세부터 장기보유특별공제까지 나에게 해당되는지 직접 확인해보세요
"나는 2년 넘게 살았으니까 비과세겠지?", "12억 넘는 집인데 세금이 얼마나 나올까?", "장기보유특별공제는 대체 어떻게 계산하는 거지?" — 집을 팔기로 마음먹은 순간부터 머릿속에 떠오르는 질문들입니다. 세율표만 봐서는 내 상황에 얼마가 나오는지 감이 잘 안 오죠. 이 글에서는 1세대 1주택 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산법을 정리하고, 실제 숫자를 넣어보면 예상 세액이 바로 나오는 계산기를 함께 준비했습니다. 5분만 투자하면 내가 비과세 대상인지, 세금을 낸다면 대략 얼마인지 감을 잡을 수 있습니다.
① 나는 비과세 대상일까? 3초 자가진단
② 1세대 1주택 비과세 요건 상세
③ 장기보유특별공제, 표1과 표2 차이
④ 양도소득세 계산기 (직접 계산해보기)
⑤ 사례로 보는 계산 예시
⑥ 신고 방법과 기한
⑦ 자주 묻는 질문
① 나는 비과세 대상일까? 3초 자가진단
| 체크 | 항목 |
|---|---|
| ✅ | 양도일 현재 국내에 집을 1채만 가지고 있다 (일시적 2주택 특례는 별도) |
| ✅ | 이 집을 취득한 지 2년이 넘었다 |
| ✅ | 취득 당시 조정대상지역이었다면, 2년 이상 실거주도 했다 |
| ✅ | 팔려는 가격(양도가액)이 12억 원 이하다 |
네 가지를 모두 충족하면 양도소득세가 전액 비과세입니다. 신고 자체도 원칙적으로 필요 없습니다. 다만 12억을 초과한다면 완전 비과세는 아니고, 초과분에 대해서만 세금이 발생합니다 — 아래에서 바로 계산해볼 수 있습니다.
② 1세대 1주택 비과세 요건 상세
비과세는 양도소득세에서 가장 강력한 혜택이기 때문에 국세청이 요건을 꽤 꼼꼼히 봅니다. 핵심은 세 가지입니다.
1) 1세대 1주택 – "세대" 기준입니다
본인 명의뿐 아니라 배우자, 생계를 같이하는 가족까지 포함한 "1세대"가 국내에 1주택만 보유하고 있어야 합니다. 부부가 각각 집을 한 채씩 가지고 있다면 세대 기준으로는 2주택입니다. 이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 팔면 비과세를 유지해주는 일시적 2주택 특례가 있으니, 해당된다면 별도로 요건을 확인해보시길 권합니다.
2) 보유기간 2년 이상 (+ 조정대상지역은 거주 2년 추가)
취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 만약 취득 당시 조정대상지역에 속해 있었다면, 보유기간 중 2년 이상 실제로 거주까지 해야 비과세가 인정됩니다. 전입신고와 실거주 기간(주민등록 기준)으로 판단하니 단순히 등기만 해놓고 거주하지 않았다면 요건 미충족일 수 있습니다.
3) 양도가액 12억 원 기준 – 넘어도 전부 과세는 아님
양도가액이 12억 원 이하면 전액 비과세입니다. 12억 원을 초과하는 고가주택이라면, 아래 공식처럼 12억 초과분에 해당하는 차익에만 과세됩니다.
예를 들어 양도차익이 6억 원이고 양도가액이 15억 원이라면, 과세대상 차익은 6억 × (15억−12억)/15억 = 1억 2,000만 원뿐입니다. 여기에 장기보유특별공제까지 적용하면 실제 세액은 훨씬 더 줄어듭니다.
③ 장기보유특별공제, 표1과 표2 차이
장기보유특별공제(장특공)는 오래 보유·거주한 만큼 양도차익에서 일정 비율을 깎아주는 제도입니다. 적용되는 표가 두 가지라 헷갈리기 쉬운데, 기준은 간단합니다.
표1 – 일반 공제율 (최대 30%)
1세대 1주택 비과세 특례 대상이 아니거나, 고가주택이라도 거주기간 2년을 채우지 못한 경우 적용됩니다. 3년 차부터 연 2%씩 늘어나 15년 이상이면 최대 30%입니다.
| 보유기간 | 3년 | 5년 | 7년 | 10년 | 15년 이상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공제율 | 6% | 10% | 14% | 20% | 30% |
표2 – 1세대 1주택 특례 공제율 (최대 80%)
3년 이상 보유하고, 그 기간 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택자의 고가주택(12억 초과분)에 적용됩니다. 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩 계산해서 합산하며, 각각 10년을 채우면 40%+40%로 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
| 기간 | 2년 | 3년 | 5년 | 7년 | 10년 이상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보유 공제율 | - | 12% | 20% | 28% | 40% |
| 거주 공제율 | 8% | 12% | 20% | 28% | 40% |
④ 양도소득세 계산기 (직접 계산해보기)
아래에 취득가액, 양도가액, 보유·거주 정보를 입력하면 비과세 여부와 예상 세액을 바로 확인할 수 있습니다.
🏠 양도소득세 자동계산기
※ 본 계산기는 2026년 7월 기준 일반적인 규정을 단순화한 참고용 추정치입니다. 다주택 중과, 상속·증여 취득, 재건축·재개발 조합원입주권, 상생임대주택 특례 등 특수한 상황은 반영되어 있지 않으니 실제 신고 전 반드시 홈택스 모의계산 또는 세무사 상담으로 정확한 세액을 확인하세요.
⑤ 사례로 보는 계산 예시
Case 1. "10년 산 아파트, 11억에 팔아요"
1주택자, 취득가 5억, 양도가 11억, 10년 보유·10년 거주. 양도가액이 12억 이하라 전액 비과세입니다. 신고 의무도 없습니다.
Case 2. "20년 살던 집, 18억에 팔아요"
1주택자, 취득가 4억, 양도가 18억, 20년 보유·20년 거주. 전체 차익 14억 중 12억 초과분(약 4억6,700만 원)만 과세대상이 되고, 보유·거주 각 10년 이상이라 장특공 80% 적용 → 과세표준이 1억 원이 채 안 되는 수준까지 줄어듭니다.
Case 3. "2주택자인데 1채를 3년 만에 팔아요"
2주택자, 취득가 6억, 양도가 9억. 1세대 1주택 비과세 대상이 아니므로 3억 전체가 과세 대상이며, 표1 장특공(3년 보유 시 6%)만 적용됩니다. 다주택 중과 여부에 따라 세액이 크게 달라질 수 있어 사전 확인이 특히 중요한 케이스입니다.
⑥ 신고 방법과 기한
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다. 예를 들어 7월에 잔금을 받았다면 9월 말까지 신고해야 합니다. 홈택스에서 전자신고가 가능하며, 비과세 대상이라도 고가주택이라 일부 과세되는 경우에는 반드시 신고해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세(최대 20%)와 하루 단위로 붙는 납부지연 가산세가 발생하니 미리 일정을 잡아두는 것이 좋습니다.
⑦ 자주 묻는 질문